不动产抵押登记管理办法

房地产抵押是指以房地产为抵押标的而设立的抵押。以下是房地产抵押登记管理办法，欢迎阅读！

物权法定是物权法的一项重要原则。抵押就是给不动产设定一个负担，直接关系到交易中第三人和下一个抵押权人的利益。为了便于第三人在与抵押人交易时作出合理预期，避免受到损害；为便于债权人核对抵押财产的权属关系和抵押权的优先顺序，以决定是否接受该财产的抵押担保，应当对房地产抵押进行登记。

《担保法》明确规定了房地产抵押登记。本法第四十一条规定:“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”在物权立法过程中，有人指出《担保法》要求抵押登记是正确的，但规定“抵押合同自登记之日起生效”，混淆了债权和物权行为的效力。抵押合同的订立是以物权变动为目的的原因行为，属于债权关系的范畴，其成立和效力应依据合同法确定。抵押权的效力，除了要求抵押合同合法有效外，还必须符合物权法的公示原则。将抵押合同的效力与抵押权的效力混为一谈，不利于保护抵押合同当事人的合法权益。例如，甲与乙订立抵押合同，但延迟向乙办理抵押登记，然后将房屋抵押给丙，并向丙办理了抵押登记，根据该条规定，甲方不履行义务时，丙方因已办理登记并享有抵押权，可以先行受偿，而乙方未办理登记，不享有抵押权。如果我们认为抵押合同不办理登记就不生效，那么乙方不仅无法享有抵押权，还将失去追究甲方违约责任的权利。这不仅对乙方不公平，也助长了对他人权益的恶意损害，不利于社会经济秩序的维护。因此，物权法有必要区分抵押合同的效力和物权变动的效力。《物权法》经研究，采纳了上述意见，将《担保法》规定的“抵押合同自登记之日起生效”改为“抵押权自登记时设立”。

房产抵押是一项重要的民事法律行为。法律不仅要求以书面合同设立抵押，还要求对部分房产进行抵押登记。未经抵押登记，抵押不发生法律效力。

根据本条规定，需要抵押登记的财产是:

1.建筑物和其他地上附着物；

2.建设用地使用权；

3.通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

4.正在建造的建筑物。房地产抵押登记可以使抵押财产的物质负担一目了然，使实现抵押的顺序清晰明确，有助于预防纠纷，保护债权人和第三人的合法权益，维护交易安全，保证正常的经济活动。

抵押是一种物权担保。因此，它具有物权的排他性和追索权的一般特征。同时，由于抵押的特殊性，它有自己的特点，不同于其他担保。

1，从属性上。不动产抵押是为了担保债务的偿还而设立的，其从属性是明显的。房地产抵押合同从属于主合同，即抵押合同的发生和存在必须以主合同的存在为前提。抵押权的从属性主要表现在三个方面:设立的从属性、消灭的从属性和处分的从属性。抵押权的设立需要以相应债权的存在为前提，不能脱离主平台与不动产抵押合同的独立设立的约定。被担保的主合同终止，抵押合同电终止。不能将抵押权从主合同中分离出来使其单独存在或转让。既不能将抵押权与主合同分开转让，也不能仅通过保留抵押权而将主合同转让。

2.优先受偿权。不动产抵押担保制度的立法通常以此为基础。如1964年制定颁布的《苏俄民法典》第192条规定:“因抵押，债务人不履行抵押担保的债务时，债权人(抵押权人)有权以抵押财产的价值优先于其他债权人获得清偿”。我国《民法通则》和《担保法》的规定也突出了优先受偿权以满足债权救济的要求。在一些房地产抵押法律法规中，规定更为明确。

3.互补性。只有当债务人不履行合同义务时，才发生要求保证人履行保证责任的问题。因此，房地产抵押人的责任是简单的。如果债务人履行了合同义务，抵押人的责任就不会发生。

4.特异性。包含两层意思:一是抵押担保的金额是一定的，抵押物的价值与被担保的债权大体一致。(《担保法》)规定:“抵押人担保的债权不得超过其抵押物的价值。”如果抵押物的价值低于有担保的债权，债权人可能无法清偿全部债务。在这种情况下，虽然抵押权人可以要求抵押人将抵押物超出部分作为普通债权偿还。但无疑增加了抵押权人的赔偿风险。第二，抵押的标的物是特定的。用作担保的财产是不特定的，而抵押物必须是特定的。抵押物的专用性是专属财产权的必然要求。为此，各国也规定了公示登记制度，通过公示登记使抵押物进一步具体化。

5.不要转移所有权。房地产不转移占有，抵押人可以继续行使对抵押财产的占有、使用、收益和处分的权利。这是区别于其他担保的显著特征。不转移占有有利于抵押人通过抵押物的使用和收益清偿债务，有利于抵押权人避免直接占有在使用、收益、维护、保管等方面带来的不便，有利于减轻抵押权人的负担。鉴于此，抵押就成了抵押权人和抵押人都愿意接受的一种担保。