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二级建造师《工程法规》考试要点：物权制度

1.3.7.2抵押权(1051P21)

1、抵押权概念

债务人或者第三人(抵押人)不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人(抵押权人)有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款受偿的担保方式。可以抵押的财产必须是可以流通的，我国土地所有权不能流通(建设用地使用权可以有条件流通)。

2、不动产抵押权

不动产的抵押权自登记时设立(注意抵押合同的生效与抵押权的成立是两个不同的概念，即：抵押权=抵押合同+登记)，在建工程可以作为抵押物(注意根据司法解释：施工单位的权优于抵押权人)。

3、动产(浮动)抵押

经当事人书面协议，债务人可以将现有、将有资产(生产设备、原材料、半成品、产品)打包抵押，届抵押权行使时确定具体抵押财产(也称浮动抵押)。

抵押权行使的时间：未能履行到期债务、被宣告破产或撤销、约定情形出现、严重威胁债权的其他情况。

4、抵押权对第三人的效力

○1对买受人：抵押权不得对抗正常经营活动中，已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

○2对承租人：在先关系效力。

5、抵押权的放弃与顺位变更

抵押权人放弃债务人自己的抵押财产的，其他担保人在该财产范围内免责，另有约定除外(体现主债务人的责任的公平原则和民事活动中意思自治原则);有多个抵押权人的，部分抵押权人与抵押人协议变更抵押数额或者顺序，未经其他抵押权人的书面同意，不得对其产生不利影响。

例如：甲公司将其房产先后抵押给乙银行担保300万元债务、丙银行担保300万元债务、丁银行担保500万元债务，后经甲公司同意乙、丁银行交换了抵押顺序;到期后甲公司不能履行债务，房屋拍卖所得为600万元，则乙丙丁三银行各应得多少金额?(0/300/300)

6、抵押权的实现—条件：债务人未能履行所担保债务或者发生约定条件

○1抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价

○2抵押权人请求人民法院拍卖、变卖抵押财产

○3折价、变卖(没有拍卖)应当参照市场价格

○4以建设用地使用权实现抵押权时，该土地上新增建筑物一并处分，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权受偿(先押地，后盖楼，一起卖，分别算)

○5抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权

7、其他债权人的撤销权

如在6○1中，折价金额损害其他债权人的利益，其他债权人可以在知道或应当知道撤销事由之日起一年内(除斥期间，不适用中断、中止规定)请求法院撤销该协议。

,如：甲公司将其房产先后抵押给乙银行担保300万元债务、丙银行担保300万元债务、

丁银行担保500万元债务，后经甲公司同意乙、丁银行交换了抵押顺序;到期后甲公司不能

履行债务，房屋拍卖所得为600万元，则乙丙丁三银行各应得多少金额?(0/300/300)

1.3.7.3质权(1052 P22)

1、质权概念：

质押是债务人或者第三人将其动产或者权利移交债权人占有，将该动产或者权利作为债权的担保，分为动产质押和权利质押。了解质权人、出质人、质物、质权的含义。

动产质权自交付时设立，权利质权自交付(有凭证能交付的交付，如：提单、汇票等)或者登记(无凭证或者不能交付的，如：股票、专利权、商标权等)时设立。