房地产企业税收筹划研究

税收筹划并不是一个新鲜事物，在发达国家十分普遍，已成为企业、尤其是跨国企业发展战略和经营方针的重要组成部分。税收筹划在我国开展较晚，发展较为缓慢。随着世界经济一体化的形成，税收筹划越来越受到我国企业的关注。

一般认为税收筹划的概念有广义和狭义之分：广义的税收筹划是指纳税人在不违背税法的前提下，运用一定的技巧和手段，对自己的生产经营活动进行科学、合理和周密的安排，以达到少缴缓缴税款目的的一种财务管理活动。它包括采用合法手段进行的节税筹划、采用非违法手段进行的避税筹划、采用经济手段、特别是价格手段进行的税负转嫁筹划；狭义的税收筹划，是指纳税人在税法允许的范围内以适应政府税收政策导向为前提，采用税法所赋予的税收优惠或选择机会，对自身经营、投资和分配等财务活动进行科学、合理的事先规划与安排，以达到节税目的的一种财务管理活动。税收筹划的目的是在税收法律允许的范围内节税，减轻企业的税收负担。

一、房地产企业的税种分布

房地产企业涉及的税种有很多，通过税收筹划合理的减轻企业负担成为房地产商的迫切需要，房地产行业大体上分为三个环节，即房地产开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。具体如下：

1、房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、营业税和城市维护建设税等。在房地产开发中，如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。房地产开发建设环节的营业税，主要是指对建设单位按照3%的税率征收营业税，城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。

2、房地产使用环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税等。房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言的，适用于5%的税率。城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。房产税是对在城市、县城、建制镇、工矿区的产权人征收的一种税。

3、房地产交易环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税和个人所得税等。房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的买方适用销售不动产税目的规定，税率为5%，城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人征收的一种税。印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为，税目为国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换，税率为3%?5%，纳税人是我境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。企业所得税是指国家对中华人民共和国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外，应当就其生产经营所得和其他所得依法征收的一种税。个人所得税是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税。

二、我国房地产企业税收筹划的主要思路

（一）对筹资中的税收筹划

房地产企业经营所需的资金，不论是从何种渠道取得，都存在着一定的资金成本。虽然任何筹资方案都可以满足企业对资金的需要，但资金成本的高低决定了企业税收负担的轻重。因此不同的筹资方案的税负轻重程度往往存在差异。这便为企业在筹资中进行税收筹划提供了可能。

1、债务资本与权益资本的选择，换言之，就是确定合理的资本结构。所谓资本结构是指企业筹资的负债资本和权益资本的比例关系。按照我国税法的规定，负债筹资支付的利息可以计入财务费用，作为税前的扣除项目，具有抵税作用。而权益筹资时，支付的股息不能作为费用的开支，只能在企业税后利润中分配。一般而言，如果企业息税前的投资收益率高于负债成本率，负债比重的增加可提高权益资本的收益水平。不过过多的负债融资会加大企业的财务风险。因为负债利息必须固定支付且债务到期必须偿还。确定合理的资本结构尤为重要，绝非负债比例越高税收收益越高。

2、利用租赁进行筹资。租赁可以分为经营性租赁和融资性租赁两种。两者在房地产企业中的应用相当广泛。从企业税收筹划的角度看，租赁也是企业用以减轻税收负担的重要方法。对承租人来说，经营性租赁可以避免为一次性购置机器设备而负担大量资金支出，避免因长期拥有设备而承担负担和风险，而且在经营活动中以支付租金的方式冲减企业的利润，减少税基，从而减少应纳税额。融资性租赁不同于经营性租赁的一点是，虽然租金支出不像经营性支出那样可以扣除，但是租赁费可以通过计提折旧的方法分期在税前扣除，即使租赁费是举债的，其利息同样可以在税前列支，这样既能筹集长期资金又能非常有效的降低企业税收负担。

（二）投资中的税收筹划

由于房地产开发企业投资经营同一般的工业生产活动有很大差别，其税收筹划也有其区别，在开发——销售模式下的房地产开发企业，投资一项新的项目，除了进行各种投资分析以外，还应该进行投资税收筹划，减轻房地产企业的高税收负担，投资按照发生作用的地点可以分为对内投资和对外投资。

1、对内投资的税收筹划

（1）通过建房方式的选择，避开土地增值税，从而达到节税的目的。建房方式有两种，一种是代建房方式，我国税法规定代建房方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为，其收入是劳务性质的收入，属于营业税的纳税范围，而不属于土地增值税的纳税范围，只按5%的税率交纳营业税。土地增值税税率较营业税的税率高出许多，因此房地产开发企业可利用这一点来进行税收筹划以减轻企业的税收负担。另一种是合作建房方式，指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。我国税法规定，对于双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，再按规定征收。房地产开发企业可以利用该项优惠政策进行税收筹划。

（2）工程承包合同的签订与否，所适用的营业税的税率是不同的，房地产开发企业可借此进行税收筹划。如果双方签订工程承包合同，那么建房行为就属于建筑业，税率为3%；如果双方没有签订工程承包合同，则属于服务业，适用税率为5%的营业税。这样房地产开发企业可以利用税率的差异来进行合理的税收筹划。

2、对外投资的税收筹划

（1）投资单位组建形式的选择

企业在设立时都会涉及组建形式的选择的问题，而在高度发达的市场经济条件下，可供企业选择的企业组织形式有很多，不同的组织形式税收负担不同。企业可以通过税收筹划，选择税收负担较轻的组织形式。如设立子公司或分支机构的选择：子公司为独立法人，可享受政府提供的包括免税期内的许多优惠政策；而分支机构不是独立法人，不能享受税收优惠，但分支机构若在经营过程中发生亏损，亏损最终与总公司的损益合并计算，总公司因此可免交部分所得税。

（2）投资地区的选择

由于地区发展不平衡，我国税法对投资者在不同地区进行投资时，也给予了不同的税收优惠，如经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、沿海开放城市、西郊地区等税收政策比较优惠。因此，投资者可根据需要，向这些地区进行投资，可以减轻企业税收负担。

（3）投资行业的选择

在我国，税法对不同的行业给予不同的税收优惠，企业在进行投资时就要充分考虑，结合企业自身情况，精心筹划投资行业以减轻企业的税收负担。

（三）房地产企业经营中的税收筹划

1、存货计价方法的选择

存货是企业在正常生产经营过程中持有以备出售的产成品或商品，或者为了出售仍然处在生产过程中的在产品，或者将在生产过程或提供劳务过程中消耗的材料、物料等，包括各种原材料、半成品、在产品、产成品、低值易耗品等。存货的计价方法主要有先进先出法、加权平均法、后进先出法。存货计价方法的选择对企业损益的计算有着直接的影响，从而影响到所得税的税基。一般来说，当材料价格不断上涨时，采用后进先出法来计价，可以使期末存货成本降低，本期销货成本提高，从而使企业计算应纳所得税额的基数相对的减少，达到减轻企业所得税负担，增加税后利润。反之，当材料价格不断下降，采用先进先出法来计价。

2、固定资产折旧方法的选择

固定资产折旧方法主要有直线法和加速折旧法。固定资产的折旧额是产品成本的组成部分，而折旧额的大小与企业采取的折旧方法有着密切关系。采取不同的折旧方法，虽然应计提的折旧总额是相等的，但各期计提的折旧费用却相差很大，从而影响各期的利润及应纳的所得税。因此，对折旧方法的选择已成为企业实现税收筹划行为的主要手段之一。在利用固定资产折旧方法的选择进行税收筹划时，应考虑以下问题：所得税税率的变化影响；通货膨胀因素的影响；货币时间价值因素的影响等。

3、债券溢折价的摊销方法的选择

我国现行会计制度规定，长期债券投资溢折价的摊销方法，有直线法和实际利率法两种。采用直线法，每期的溢折价摊销额和确认的投资收益是相等的；采用实际利率法，每期按债券期初的账面价值和实际利率的乘积来确认应计利息收入，且其金额会因溢折价的摊销而逐期减少或增加。可见，债券摊销方法的不同，会影响各年度的利息费用摊销额。因此，当企业在折价购入债券的情况下，选择实际利率法进行核算，前几年的折价摊销额少于直线法的摊销额，相应的，投资收益也就小于直线法的投资收益，公司前期缴纳的税款也就相应的较直线法少，后期缴纳的相对较多，从而取得延缓纳税收益。相反，当企业在溢价购入债券的情况下，应选择直线法来摊销，从而使企业获得“节税”效应。

4、费用分摊方法的选择

企业通常有许多费用开支项目，对发生的费用应及时核销入账。如已发生的坏账、呆账应及时列入费用，存货的盘亏及毁损应及时查明原因，属于正常损耗部分及时列入费用。对于能够合理预计发生额的费用、损失，应采用预提方法计入费用，适当缩短以后年度需分摊列支的费用、损失的摊销期。对于限额列支的费用，如工资性支出、业务招待费、广告费、业务宣传费、销售佣金、公益性捐赠支出及固定资产改良与修理等，应准确掌握其允许列支的范围和限额，企业必须在税法规定的范围内，使其发生的费用能得到税前扣除，充分发挥其抵税作用。

（四）、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划

通过会计处理方法选择进行税收筹划包括预提费用、个人所得税、开发商品与出租商品、营业费用、管理费用和财务费用的筹划等6个方面：

1．预提费用筹划。

房地产开发企业项目完成时可以预提费用，预计该项目以后支出，此费用由财务人员依据经验提取且金额较大，使用时间较长，直接计入成本，具有较强的可操作性。在允许范围内就高预提，随着销售实现，先行计入的成本增加，其作用是延缓企业所得税的缴纳时间，为企业赢得资金时间价值。

2．个人所得税筹划。

由于个人所得税为超额累进税率，年终一次性发放数月奖金缴税率较高，企业可以依据当月的经营业绩结合以往的经验，按月预提奖金计入成本，年终发放时稍加调整即可。把年终奖金扣缴的个调税分散到各个月份中列支，可降低税率，减少税负

3．开发商品与出租商品筹划。

有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际成本，同时增加成本，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。此外，企业还应利用国家税收优惠政策如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免营业税等，加速库存商品销售，盘活资金。

4．营业费用筹划。

作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目，广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的2％内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一策划、费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出2％扣除比例不得税前扣除，而子公司不足2％的情况，针对这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足2％的子公司承担。

5．管理费用筹划。

企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和公积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有，转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售收入一定比例税前扣除)以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平，也能够减轻企业的所得税负担。

6．财务费用筹划

如果一家房地产开发公司同时开发几个房地产项目，而其中一个项目准备转让，企业所需部分资金以该项目向银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同类同期贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税税负过高，企业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。

四、通过周密项目投资策划进行税收筹划

企业实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素进行筹划。在方案的收入、成本相同时，税负可能成为方案是否被采用的决定性因素。一块地是与他人合作建房还是转让或自行开发，其所缴纳的税收差异极大，企业最终应选择最优的方案进行投资。

总之，房地产企业税收筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作并能给企业带来实际效益。

房地产企业如何做税收筹划？

针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上，土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。土地增值税的筹划方法主要有一下几种： （1）利用临界点 从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

（2）收入分散 对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。（3）选择适当的利息扣除方法 房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。（4）代收费用并入房价 这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取；第二种是在房价之外单独收取。

（5)增加扣除项目金额 （6）费用转移、加大开发成本 （7）成本核算对象筹划 房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。（8）利用合作建房 按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

（9）利用代建房 （10）在合法的前提下延后土地增值税清算时间 首先问题涉及比较广泛经营公司涉及到增值税、企业所得税、人员工资个税和股东分红税，我来为您列举一一解答：增值税、所得税： 增值税、所得税高的解决方案有两种，一：在税收洼地设立独立核算的分公司，所有税正常交交完可以有返还增值税，企业所得税地方留存部分25%-70%。二：配套与主公司经营范围相匹配的一般纳税人个人独资企业分流部分业务，让个人独资承担部分利润去交税，个人独资的税点一般在3个点左右（一般纳税人增值税可以全额抵扣，在税收洼地注册的个人独资增值税可以返还地方留存25%-70%）人员个税 ： 员工本来是与公司属于雇佣关系，比如公司花十万每月雇佣了某人来为公司提供某项服务，现转变雇佣关系为合作关系，让员工成立工作室和公司签立合同把工资以合作费形式公对公打款，比员工直接缴纳七级累进肯定是要节省不少的，在税收洼地成立的工作室增值税同样可以享受增值税返还股东分红： 一：通过总部经济招商在税收洼地注册有限合伙企业，让有限合伙企业成为股东，20%分红税照常交，但是交完税后会有地方财政返还税款地方留存部分25%-70%（视园区而定）假设有限合伙是股东分红税缴税100w（股东分红税20%）正常各地方上缴之后就没有了，但是你的有限合伙注册地是在税收洼地园区就可以返还10w-28w（所得税国家是四六开，国家要拿走百分之六十，地方留存部分为百分之四十100w*40%*返比例）二：注册配套主公司经营范围相符的个人独资企业，通过业务分流让个人独资承担主公司部分利润去交税（业务分流的意思是我本公司接了一个项目，主公司下面的个人独资为主公司提供了某项服务，该项合作的合作款为XXXw），可以避免部分利润交股东分红税，个独核定征收承担部分税率一般控制3%-5%具体需要根据公司综合情况进行计算。举例：以服务业小规模一年500万为例 增值税：500W/1.03*3%=145631.06 附加税：

1、45631.06*6%=8737.86 所得税：500W/1.03*10%*35%-65500=104402.91 综合税率：5.18% 举例：一般纳税人500万为例 一般纳税人：增值税：500w/1.06*6%=283018.87 附加税：283018.87*6%=16981.13 所得税：500w/1.06*10%*35%-65500=99594.34 综合税率：7.9%（一般纳税人增值税全额抵扣后税率1.9%）房地产是高负债率产业，很多公司的 负债率在80%以上甚至90%以上 ，房地产企业用最少的自有资金启动开发项目。

这种高杠杆的特点是开发者必须有很强的融资能力。否则，资金链将面临断裂的危险。改革开发到现在的20多年里，房地产市场销售暴涨，快速销售回款和丰富的融资渠道使房地产行业能够一直跳在高杠杆的刀尖上，除了极少数激进的房地产企业资金链断裂，大部分房地产企业基本上赚了很多钱。

但是随着政府严管，加上银行融资的严管， 房地产行业迎来最大的 历史 转折点。从现金流来看目前房地产企业受到双重打击。第一，销售回款越来越慢。今年上半年房地产销售面积一直呈负增长趋势。

销售额尚未进入负增长区间，但增速也从去年两位数增长降至5.6%。如果销售额不能逆转颓势，销售额的负增长也只是时间问题。在过去销售额旺盛的情况下，开发人员可以快速滚动开发，充分利用杠杆资金，但如果销售回款变慢，房地产的资金就不能尽快收回，这将对房开企业的运营方式造成很大的打击。造成很大的资金风险 怎样才能保证房开企业的资金不会断裂？ 大型房地产开发企业在大环境下生存有什么妙计吗？大型房地产开发有限公司可以参考以下两种情况模式：第一，主要公司承包整个项目建设及建造。

房开企业一般拥有自己的建设公司，将自己建设公司的材料供应及设备服务分成两个子公司独立计算，将这两个部分的业务外包给子公司， 将子公司注册在税收洼地并申请高额的税收奖励返还扶持 ，业务产生的增值税、企业所得税都可以得到 地方的高额税收奖励返还扶持 ，欠缺的成本发票可以通过在税收洼地成立多个个人独资企业的方式， 解决成本发票欠缺的问题举例说明： 某某建设有限公司业务范围：建筑工程、建材砂石销售 (税率13%)，业务体量大，但是进项发票不够， 成本发票大量欠缺，具体的操作方法是通过业务拆分，拆分成两家有限公司。该建设公司分别在两个税收洼地设立两家有限公司， 一家做建筑工程，一家做建材贸易，以及建筑设备的租赁业务 我们假设两家公司增值税一年纳税1000万，企业所得税纳税1000万 通过税收洼地的高额税收奖励，可以分别返还给两家公司 增值税：

1、000万*50%*90%=450万企业所得税：

1、000万*40%*90%=360万 纳税2000万，可以通过税收洼地的高额税收奖励返还获得：450万+360万=810万的税金 节约的810万税金可以极大地解决房开企业资金链紧张的问题 针对房开企业大量缺成本发票的问题，同样可以在税收 洼地成立多个建设，建筑相关的个人独资企业申请核定征收所得税的方式加以解决， 核定征收后综合税率仅需：0.5%-3.16% 由于是核定征收，不用考虑成本发票和进项发票按照核定的税率缴税即可。我们来看个对比案例，假设500万的高额无票利润不包括增值税、附加税利润部分，只计算所得税和股东分红税。房开企业正常纳税 企业所得税：500*25%=125万股东分红：(500-125)*20%=75万 税收洼地设立的个人独资企业： 个人所得税：500万*2.1%=10.5万分红税：个人独资企业无需缴纳分红税 10.5万相对于200万来讲，节税90%以上 税收洼地设立的个人独资企业核定征收后非常适合解决房开企业高额无票支出，以及成本发票欠缺的问题。

存货计价方法的选择。存货是企业在正常生产经营过程中持有以备出售的产成品或商品，或者为了出售仍然处在生产过程中的在产品，或者将在生产过程或提供劳务过程中消耗的材料、物料等，包括各种原材料、半成品、在产品、产成品、低值易耗品等。存货的计价方法主要有先进先出法、加权平均法、后进先出法。

存货计价方法的选择对企业损益的计算有着直接的影响，从而影响到所得税的税基。一般来说，当材料价格不断上涨时，采用后进先出法来计价，可以使期末存货成本降低，本期销货成本提高，从而使企业计算应纳所得税额的基数相对的减少，达到减轻企业所得税负担，增加税后利润。反之，当材料价格不断下降，采用先进先出法来计价。

固定资产折旧方法的选择。固定资产折旧方法主要有直线法和加速折旧法。固定资产的折旧额是产品成本的组成部分，而折旧额的大小与企业采取的折旧方法有着密切关系。采取不同的折旧方法，虽然应计提的折旧总额是相等的，但各期计提的折旧费用却相差很大，从而影响各期的利润及应纳的所得税。

因此，对折旧方法的选择已成为企业实现税收筹划行为的主要手段之一。在利用固定资产折旧方法的选择进行税收筹划时，应考虑以下问题：所得税税率的变化影响；通货膨胀因素的影响；货币时间价值因素的影响等。费用分摊方法的选择。

企业通常有许多费用开支项目，对发生的费用应及时核销入账。如已发生的坏账、呆账应及时列入费用，存货的盘亏及毁损应及时查明原因，属于正常损耗部分及时列入费用。对于能够合理预计发生额的费用、损失，应采用预提方法计入费用，适当缩短以后年度需分摊列支的费用、损失的摊销期。对于限额列支的费用，如工资性支出、业务招待费、广告费、业务宣传费、销售佣金、公益性捐赠支出及固定资产改良与修理等，应准确掌握其允许列支的范围和限额，企业必须在税法规定的范围内，使其发生的费用能得到税前扣除。

这个问题太笼统，税收筹划本身是一个综合的，复杂的，贯穿地产企业经营全过程的。从企业拿地，成立，立项，建设开发，销售，每个环节都有对应的税收筹划点，都需要先熟悉项目所在地的房地产涉税的具体情况。比如前期土地出让合同签订时间，会涉及到土地使用税的纳税义务时间，项目立项的不同会涉及到后期土地增值税清算，等等 谢谢，邀请，房地产企业投资，第一，投资大，基数高，并且涉及的行业范围广，要专业的人，做好税收规划，要考虑一下几点，第一，规避平台规划，具体表现是增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税跳跃临界点，因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格，扣除额的调节来实现，第二，投资转化，房地产公司，除了开发，销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租，投资联营等多样的转化技术，以上就是关于税收筹划的想法 近年来，房地产开发企业面对国家不断出台的调控政策，竞争越来越激烈。

在这种背景之下，控制企业的运营成本成了提高收益的重要手段，而税收筹划是控制成本的方法之一。房地产业涉税十余种，并不是所有税种都适合进行税收筹划的，土地增值税在税收筹划中可操作空间。

房地产税务筹划技巧

税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。

一.土地增值税筹划(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划正确界定土地增值税的征税规模非常主要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条：

一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税;

二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税;

三是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。

①房地产的代建房行为税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。

对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终极用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。

②合作建房税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。

房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司配合建造写字楼，资金由A公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。

未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税。

(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

房地产企业据此可以取舍：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

(3)利用税收优惠政策进行税收筹划根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，筹划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。

二.房产税筹划房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。

房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。对于从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩资料。

因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租赁合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。

三.变房屋销售为股权转让按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。

房地产企业土地增值税如何做税收筹划？

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的重点是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额，从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。

要降低增值率，关键是降低增值额。例：某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元(未包括税金)。解答：销售税金及附加=6000*5%*(1+7%+3%)=330万元扣除项目金额合计=4400+330=4730万元增值额=6000-4730=1270万元增值率=1270/4730*100%=26.8%适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1270*30%=381万元通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8%，超过20%，需要缴纳土地增值税。

要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有以下两种：第一，降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，令其为X，则应纳土地增值税为：销售税金及附加=X1*5%*(1+7%+3%)=0.055X1扣除项目金额合计=4400+0.055X1增值额=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%=20%，解得X1=5653.1万元。

此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元，由于免征增值税少纳税381万元，与减少的收入相比节省了34.1万元。第二，增加普通标准住宅的扣除项目金额：增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化，令其为X2，则应纳土地增值税为：扣除项目金额合计=X2+330增值额=6000-(X2+330)=5670-X2增值率=(5670-X2)/(X2+330)*100%由等式(5670-X2)/(X2+330)*100%=20%，解得X2=4670万元。

此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。

二.利用土地增值税的征税范围进行筹划第一，利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。

第二，利用房地产的代建房节税。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。

第三，改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税。

另外，房地产企业也可以房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权时也可以不用补交。

三.利用增加扣除项目进行税收筹划房地产开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出。

凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5 %以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。